En les segones i posteriors transmissions d’immobles (en general, les que no realitza el promotor), les parts poden evitar que l’operació tributi per l’impost de transmissions patrimonials (ITP) renunciant a l’exempció de l’IVA. Per renunciar-hi, inclogui una clàusula en l’escriptura de compravenda segons la qual el venedor exercita aquesta renúncia i el comprador comunica que és subjecte passiu i que té dret a deduir-se totalment o parcial l’IVA suportat.
En el cas de la compravenda d’un immoble, com ja sap, en les segones i posteriors transmissions d’immobles (en general, les que no realitza el promotor), les parts poden evitar que l’operació tributi per l’impost de transmissions patrimonials (ITP) renunciant a l’exempció de l’IVA.
Ara els recordarem els requisits i com exercitar aquesta renúncia.
Renúncia a l’exempció
Amb ITP. En el nostre sistema tributari només les primeres transmissions d’immobles estan subjectes a IVA; la resta tributen per ITP a un tipus d’entre el 6 i l’11 % sobre el valor real de l’immoble (segons la comunitat autònoma). Si vostè és empresari, aquest impost suposa un cost més elevat, perquè l’ITP, a diferència de l’IVA, no és deduïble.
Renúncia. Si vol evitar aquest cost més elevat, sol·liciti al venedor que “renunciï a l’exempció”, de manera que l’adquisició tributi per IVA en lloc de per ITP. Per a això serà necessari el següent:
- El venedor ha de ser subjecte passiu d’IVA. És a dir, haurà d’haver utilitzat l’immoble en una activitat en la qual repercuteixi IVA.
- La seva empresa haurà de destinar l’immoble a una activitat en la qual tingui dret a deduir totalment o parcial l’IVA que suporti. Si es destina en exclusiva a una activitat exempta (en la qual no es repercuteix IVA), llavors no serà possible fer la renúncia i la venda tributarà per força per ITP.
AJD. Amb la renúncia, la transmissió es realitzarà amb IVA, i vostè, com a adquirent, podrà deduir aquest impost (totalment o parcial, segons l’activitat que desenvolupi). No obstant això, haurà de suportar un impost addicional que sí que li comportarà un cost: l’impost sobre actes jurídics documentats (AJD), que suposarà entre l’1,5 % i el 2,5% del valor real de l’immoble (en qualsevol cas, un cost inferior al que hauria de pagar si tributés per ITP).
Com es fa la renúncia?
Per a renunciar a l’exempció, el venedor haurà de notificar-li per escrit que exercita la renúncia i, al seu torn, vostè haurà de comunicar-li que és subjecte passiu d’IVA i que té dret a la deducció total o parcial de l’IVA suportat. Poden realitzar aquestes comunicacions en l’escriptura de compravenda.
Finalment, recordi que en aquests casos es produeix la inversió del subjecte passiu: el venedor no haurà de repercutir IVA en la seva factura (només indicar-hi un esment del tipus “operació amb inversió del subjecte passiu”), i serà vostè -com a adquirent- qui haurà d’autorepercutir-se i liquidar l’IVA que sigui aplicable sobre la venda de l’immoble, deduint-se’l en la mateixa declaració. Per tant, si té dret a deduir el 100 % de l’IVA que suporta, aquesta operativa no li suposarà una tributació més elevada.
