En las segundas y posteriores transmisiones de inmuebles (en general, las que no realiza el promotor), las partes pueden evitar que la operación tribute por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) renunciando a la exención del IVA. Para renunciar, incluya una cláusula en la escritura de compraventa conforme el vendedor ejercita dicha renuncia y el comprador comunica que es sujeto pasivo y que tiene derecho a deducirse total o parcialmente el IVA soportado.

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En el caso de la compraventa de un inmueble, como ya sabe, en las segundas y posteriores transmisiones de inmuebles (en general, las que no realiza el promotor), las partes pueden evitar que la operación tribute por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) renunciando a la exención del IVA. 

Ahora vamos a recordarles los requisitos y cómo ejercitar dicha renuncia.

 

Renuncia a la exención

Con ITP. En nuestro sistema tributario sólo las primeras transmisiones de inmuebles están sujetas a IVA; el resto tributan por ITP a un tipo de entre el 6 y el 11% sobre el valor real del inmueble (según la comunidad autónoma). Si usted es empresario, este impuesto supone un mayor coste, pues el ITP, a diferencia del IVA, no es deducible.

 

Renuncia. Si quiere evitar ese mayor coste, solicite al vendedor que «renuncie a la exención», de forma que la adquisición tribute por IVA en lugar de por ITP. Para ello será necesario lo siguiente:

• El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA. Es decir, deberá haber utilizado el inmueble en una actividad en la que repercuta IVA. 
• Su empresa deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte. Si se destina en exclusiva a una actividad exenta (en la que no se repercute IVA), entonces no será posible hacer la renuncia y la venta tributará necesariamente por ITP.

 

AJD. Con la renuncia, la transmisión se realizará con IVA, y usted, como adquirente, podrá deducirse ese impuesto (total o parcialmente, según la actividad que desarrolle). No obstante, deberá soportar un impuesto adicional que sí le conllevará un coste: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supondrá entre el 1,5% y el 2,5% del valor real del inmueble (en cualquier caso, un coste inferior al que tendría que pagar si tributase por ITP).

 

¿Cómo se realiza la renuncia?

Para renunciar a la exención, el vendedor deberá notificarle por escrito que ejercita la renuncia y, a su vez, usted deberá comunicarle que es sujeto pasivo de IVA y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado. Pueden realizar estas comunicaciones en la escritura de compraventa.

Por último, recuerde que en estos casos se produce la inversión del sujeto pasivo: el vendedor no deberá repercutir IVA en su factura (sólo indicar en ella una mención del tipo «operación con inversión del sujeto pasivo»), y será usted -como adquirente- quien deberá autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable sobre la venta del inmueble, deduciéndoselo en la misma declaración. Por tanto, si tiene derecho a deducirse el 100% del IVA que soporta, esta operativa no le supondrá una mayor tributación.