Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de la Generalitat de Catalunya, de medidas urgentes de soporte a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados
El pasado 15 de octubre la Generalitat de Cataluña dictó la Resolución SLT/2546/2020, en virtud de la cual se acordó, entre otras medidas:
1) la suspensión de las actividades de restauración en todo tipo de locales, quedando la actividad de éstos relegada al servicio de entrega a domicilio o recogida en establecimiento;
2) la reducción al 50% del aforo en establecimientos hoteleros, actividades culturales, espectáculos públicos, actividades recreativas y deportivas, actos religiosos y ceremonias civiles;
3) la reducción al 30% del aforo en establecimientos de comercio minorista, excepto de aquellos de primera necesidad, cuya reducción es del 50%.
El 15 de octubre se anunció que el gobierno autonómico introduciría la cláusula “rebus sic stantibus” en el Código Civil catalán (cláusula cuya aplicación permite adaptar el contenido obligacional de los contratos a las circunstancias sobrevenidas, excepcionales e imprevisibles que quiebran el equilibrio contractual, lo que en el caso concreto supone reducir temporalmente el importe de las rentas del alquiler para adaptarlo a la actual crisis).
Tras la Resolución antes referida, el 20 de octubre se aprobó un decreto ley, en vigor desde el 22 de octubre, que interviene el mercado del alquiler de locales, obligando a aplicar determinadas reducciones en el importe de las rentas (de hasta el 50%) en aquellos casos en que las partes no alcanzasen un acuerdo.
Detallamos a continuación los puntos clave del decreto:
Ámbito de aplicación: Se aplica a arrendatarios de inmuebles en los que se desarrollen actividades culturales, docentes, deportivas, recreativas y servicios particularmente afectados como son la estética, hotelería y restauración. Sólo aplica en relación a aquellos contratos de arrendamiento de fecha posterior a 1 de enero de 1995.
Finalidad: Concretar unas medidas que sirvan para fijar un criterio distributivo de las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia.
Medidas:
- Primero, el Arrendatario debe requerir al Arrendador (por burofax u otro medio fehaciente) para proceder a una “modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato”.
- A falta de acuerdo entre Arrendador y Arrendatario en el plazo de un mes desde el requerimiento, se aplica con carácter automático lo siguiente:
- En supuestos de suspensión de actividad: reducción del 50% de la renta y de “otras cantidades debidas”, mientras dure la suspensión.
- En supuestos de restricciones que limiten el aprovechamiento del local (reducción de aforo, horarios u otras): reducción en renta “y otras cantidades debidas” del 50% sobre la parte perdida de aprovechamiento. A modo de ejemplo, una limitación de aforo del 50% representará una reducción en renta del 25% (50% de reducción sobre el 50% de “aprovechamiento perdido”).
- Las anteriores reducciones aplican también en aquellos supuestos en que la actividad ha quedado reducida al servicio de entrega a domicilio o recogida en establecimiento.
- A modo de ejemplo, a un restaurante que únicamente está ofreciendo entrega a domicilio o recogida en local, se le aplicaría la reducción del 50% de la renta, al estar afectado por una suspensión de actividad.
- Se establece el derecho del Arrendatario a exigir al Arrendador que se imputen las garantías prestadas (excepto fianza legal obligatoria u otras garantías depositadas en organismo oficial) a rentas u otras cantidades debidas que hayan vencido. Estas garantías deberán reintegrarse en un año desde la desaparición de las circunstancias antes referidas (suspensión o limitación).
- Si las anteriores medidas durasen más de tres meses en el transcurso de un año desde la entrada en vigor del Decreto Ley, el Arrendatario podría desistir del contrato sin penalización alguna. Este derecho puede ejercitarse mientras duren esas medidas y hasta tres meses después del cese de las mismas, debiendo el Arrendatario notificarlo al Arrendador de forma fehaciente y con un mes de antelación a la fecha de efectos.
- Las reducciones previstas son aplicables desde el momento en que el Arrendatario mande el requerimiento al Arrendador.
- Las facultades que se le reconocen al Arrendatario pueden ser ejercitadas, aunque con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto Ley se hubiese alcanzado un acuerdo entre las partes, y sin perjuicio del derecho de las partes a recabar auxilio judicial en base a cualquier otro fundamento.
- Se prevé que, en el plazo de dos años desde la entrada en vigor el Gobierno aprobará un proyecto de ley para incorporar en el ordenamiento jurídico catalán la cláusula rebus sic stantibus.
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